被称为"英格兰30年来最大租房改革"的《租客权利法》10月底正式生效。这项法案将彻底重塑租赁市场的游戏规则，影响超过1100万人的租房生活。
就在法案通过后的24小时内，我们HIG团队收到了三十多位房东和租客的紧急咨询。一位在伦敦拥有8套房产的资深投资者坦言："这是我从业20年来见证的最大变革，租赁市场的每个环节都将被重新定义。"
八大核心变革
全面解读新规
变革一：租约模式的根本性转变
所有房产将采用"周期性"或滚动租约，取代固定的12或24个月合同。租客可以无限期居住，获得更大安全感。
希望搬离的租客只需提前2个月通知，终结"被困在劣质房产中支付租金的不公"。
适用范围：仅适用于英格兰。苏格兰自2017年起已实行周期性租约，威尔士和北爱尔兰仍保留固定期限合同。
展开剩余86%变革二：驱逐规则的历史性变革
在截至2025年6月的一年中，英格兰有超过11,000户家庭因第21条"无过错驱逐"而失去住房。
新法规定，房东在租约开始后的12个月内不得以出售或自住为由驱逐租客。此后如要驱逐，需要提前4个月通知。
但以下情况仍可驱逐：
租客损坏房产
从事反社会行为
严重拖欠租金（从欠租2个月调整为3个月才可启动驱逐程序）
如果租客在4个月通知期满后拒不搬离，法院将决定是否收回房产
房东再也不能因租客投诉房屋条件差而驱逐租客
租客损坏房产
从事反社会行为
严重拖欠租金（从欠租2个月调整为3个月才可启动驱逐程序）
如果租客在4个月通知期满后拒不搬离，法院将决定是否收回房产
房东再也不能因租客投诉房屋条件差而驱逐租客
变革三：住房质量标准全面提升
引入"体面住房标准"，新增"阿瓦布法案"，要求在规定时限内修复危险因素。
该法案以2020年在罗奇代尔家中因霉菌去世的两岁幼儿阿瓦布·伊沙克命名。
变革四：租金调整机制规范化
房东需要提前2个月通知，且只能涨至"市场价"。
如果租客认为租金过高，可以向初级法庭（一种民事法庭）提出异议。
法案还将终结"竞价战"，新租客不能被要求支付高于广告标价的租金。
市场背景：根据国家统计局的临时估计，在截至2025年9月的12个月中，英国平均月租上涨5.5%至1,354英镑。
变革五：押金与预付款规则
押金规则保持不变，最高限额仍为：
年租金低于50,000英镑：5周租金。
年租金50,000英镑或以上：6周租金。
但房东只能要求提前支付1个月租金来确保租约，或者对于租期少于一个月的租约，收取28天租金。
变革六：反歧视条款强化
房东和中介歧视领取福利或有孩子的潜在租客将属违法；但房东和中介在选择租客时仍可进行背景和负担能力核查。
变革七：宠物饲养权利明确
变革八：学生住宿特殊规定
专门建造的学生住宿的租客可被给予2周通知期搬离。
此规则适用于大学自有住宿或向学生出租的公司等特定机构提供者。
如果私人房东一直向学生出租多户住宅（HMO），且租约在开始前最多6个月达成，房东可以驱逐他们以允许新租约。
合同上的所有居民都必须是学生，房东需要提前4个月通知。
各方反应
赞誉与担忧并存
租客改革联盟（包括Shelter、Generation Rent和Citizens Advice）对变革表示欢迎，称其为租客权利的世代升级。
圣芒无家可归者慈善机构表示，政府已采取积极、切实的措施，确保每个人都有一个安全可靠的家。
全国住宅房东协会（NRLA）表示将与政府合作，确保规则以公平、相称和可实施的方式落实。
但该协会表示，新规意味着对潜在租客的筛查要更加仔细。"我们必须非常、非常仔细地审视新租客的风险，"该组织的克里斯·诺里斯表示，"这将涉及他们的支付能力、背景、是否有郡法院判决 against their name，以及过去是否有良好的租房经历。"
他补充说，房东仍然对少数租约出现问题的情况感到紧张，并警告法院系统可能难以处理那些想要质疑驱逐或租金上涨的人。
HIG洞察
机遇下的风险预警
在我们近期处理的42个案例中，发现三个关键趋势：
风险一：资格审查门槛大幅提升
新规实施后，房东将采用更严格的审查标准，包括：
更详细的信用记录核查
严格的收入证明要求（可能提高至月租的3倍）
对过往租房史的深度调查
更详细的信用记录核查
严格的收入证明要求（可能提高至月租的3倍）
对过往租房史的深度调查
风险二：司法系统面临挑战
大量租金争议案件可能压垮初级法庭系统，导致：
纠纷解决周期从数周延长至数月
维权成本隐性增加
执行效率面临考验
纠纷解决周期从数周延长至数月
维权成本隐性增加
执行效率面临考验
风险三：市场适应性风险
数据显示，新规可能引发以下连锁反应：
部分房东退出市场，供应减少
合规成本通过租金转嫁
租赁合同条款趋于复杂化
部分房东退出市场，供应减少
合规成本通过租金转嫁
租赁合同条款趋于复杂化
HIG建议
致租客：
立即着手整理个人信用报告和租房历史记录
保存所有与房东的沟通记录，特别是关于房屋维修的诉求
详细了解新法赋予的各项权利和申诉渠道
考虑购买租房保险转移潜在风险
立即着手整理个人信用报告和租房历史记录
保存所有与房东的沟通记录，特别是关于房屋维修的诉求
详细了解新法赋予的各项权利和申诉渠道
考虑购买租房保险转移潜在风险
致房东：
尽快更新租赁合同模板和审核流程
建立系统化的租客筛查机制和标准
考虑委托专业管理机构处理日益复杂的合规要求
重新评估投资组合的收益预期和风险敞口
发布于：北京市